Předkupní právo k podílu na nemovitosti: Lze prodat podíl bez souhlasu ostatních spoluvlastníků?

Plošné zákonné předkupní právo je minulostí

Plošné zákonné předkupní právo spoluvlastníků český právní řád dnes již nezná. Základním pravidlem je dnes svoboda nakládání s vlastnictvím. V praxi to znamená, že svůj spoluvlastnický podíl na nemovitosti můžete prodat, darovat nebo jinak převést na libovolnou třetí osobu, a to zcela bez souhlasu a vědomí ostatních spoluvlastníků.

Z tohoto obecného pravidla však existují důležité výjimky, na které je potřeba dát si pozor. Kdy se vás předkupní právo stále týká?

Výjimka č. 1: Dědictví

Zákonné předkupní právo mezi spoluvlastníky nadále platí za situace, kdy k jeho vzniku došlo v důsledku dědictví.

Pokud jste se stali spoluvlastníky nemovitosti například po smrti rodičů společně se svými sourozenci, nemohli jste si na začátku vybrat, s kým budete věc spoluvlastnit. Zákon proto dává spoluvlastníkům ochrannou dobu. Pokud se někdo z vás rozhodne svůj podíl prodat, ale také například darovat, musí jej přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům, a to po dobu 6 měsíců od právní moci usnesení o dědictví. Výjimkou je situace, kdy nemovitost byla ve spoluvlastnictví již před smrtí toho, od koho dědíte, protože sám zůstavitel vlastnil pouze spoluvlastnický podíl, a nikoliv celou nemovitost. V takovém případě spoluvlastnictví v důsledku dědictví nově nevzniká, pouze se mění okruh spoluvlastníků.

• Pozor na výjimku: I během této 6měsíční lhůty však můžete svůj podíl převést bez nabídky ostatním, pokud jej převádíte jinému spoluvlastníkovi, svému manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé (děti, rodiče).

Jakmile uplyne půl roku od právní moci usnesení o dědictví, zákonné předkupní právo definitivně zaniká a podíl můžete prodat bez jakýchkoli omezení.

Výjimka č. 2: Pozor na smluvní předkupní právo

To, že vám povinnost neukládá zákon, ještě neznamená, že předkupní právo nemůže existovat na základě smlouvy. Spoluvlastníci si totiž mohou předkupní právo mezi sebou dobrovolně sjednat.

Aby však takové smluvní předkupní právo působilo i vůči třetím osobám (případným kupcům), musí být zapsáno v katastru nemovitostí. Než se tedy pustíte do prodeje, je nezbytné nahlédnout do aktuálního listu vlastnictví (LV).

Výjimka č. 3: Vlastník pozemku vs. vlastník stavby

Specifický případ předkupního práva zakotvuje občanský zákoník u staveb, které stojí na cizím pozemku. V takovém případě má vlastník pozemku předkupní právo ke stavbě a naopak vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Toto právo je časově neomezené a je nutné ho při případném prodeji vždy respektovat.

---

Shrnutí na závěr: Co si z pravidel o předkupním právu odnést?

• Obecně můžete prodávat komukoliv: Ve většině běžných případů žádné zákonné předkupní právo neexistuje a svůj podíl prodáte bez souhlasu ostatních spoluvlastníků.
• Čerstvé dědictví má svá pravidla: Nabyli jste podíl v dědickém řízení? Během prvních 6 měsíců musíte podíl při prodeji přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům, ledaže jde o některou z výjimek uvedených výše.
• Katastr nemovitostí napoví: Vždy si na listu vlastnictví zkontrolujte, zda na vašem podílu nevázne dobrovolně sjednané smluvní předkupní právo.
• Rozdílný majitel stavby a pozemku: Zde platí vzájemné zákonné předkupní právo vždy.
• Pozor: Zákonné předkupní právo se na listu vlastnictví výslovně neuvádí.

Chcete bezpečně prodat spoluvlastnický podíl, nebo naopak využít svého předkupního práva?

Ať už se chystáte zpeněžit svou část nemovitosti, nebo řešíte neshody s ostatními spoluvlastníky, vyvarujte se zbytečných chyb. Kontaktujte mě nebo se podívejte na více informací o mých službách v oblasti nemovitostí nebo vypořádání spoluvlastnictví.