Notářský zápis k vyklizení nemovitosti: Rychlejší cesta, jak na problémového nájemce bez soudu

Zlomové rozhodnutí Nejvyššího soudu

Až donedávna v souladu s dřívějším rozohdnutím Nejvyššího soudu nebylo možné sepsat s nájemcem notářský zápis, který by sloužil jako podklad k exekuci vyklizením bez nutnosti absolvovat soudní řízení. Svým nedávným rozhodnutím (sp. zn. 31 Cdo 225/2024-543) však Nejvyšší soud postoj změnil a tuto možnost výslovně připustil.

To znamená, že pokud s nájemcem sepíšete notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, ve kterém se nájemce zaváže po skončení nájmu nemovitost vyklidit a opustit, souhlasí tím zároveň s přímou vykonatelností zápisu. Pokud pak svůj slib nedodrží, vy se zcela vyhnete zdlouhavému soudnímu řízení.

Proč je to lepší než žaloba nebo rozkaz k vyklizení?

Pokud byste notářský zápis neměli, zbývají vám k obraně svých práv v zásadě dvě standardní cesty, které ale mají své nevýhody:

• Žaloba na vyklizení: Klasické soudní řízení, které zahrnuje dokazování, ústní jednání a případná odvolání. Spor se může táhnout i několik let, během kterých nemovitost negeneruje zisk a naopak přináší další náklady.
• Rozkaz k vyklizení (od r. 2026): Nový zrychlený institut, o kterém se více dočtete tady. I zde ale musí o věci nejprve rozhodnout soud. Pokud navíc nájemce podá proti rozkazu odpor, věc automaticky přechází do standardního soudního řízení.

Díky notářskému zápisu se svolením k vykonatelnosti nic z toho neabsolvujete. Zápis sám o sobě slouží jako tzv. exekuční titul. Pokud nájemce po skončení smlouvy byt nevyklidí, vezmete tento dokument a jdete s ním rovnou za soudním exekutorem, který provede nucené vyklizení.

Kdy je ten správný čas pro sepsání zápisu?

Ideálním scénářem pro pronajímatele je sepsat tento notářský zápis hned na samém počátku nájemního vztahu. Prakticky to vypadá tak, že s nájemcem podepíšete nájemní smlouvu a následně (či rovnou ve stejný den) zajdete k notáři, kde se tento dodatečný dokument sepíše. Máte tak jistotu hned od prvního dne.

Pokud už ale nájemce v bytě máte a chtěli byste si tuto pojistku sjednat dodatečně, zákon tomu nijak nebrání. Velmi často se to využívá například ve chvíli, kdy se s nájemcem domlouváte na prodloužení nájemní smlouvy (dodatkem), nebo pokud si nejste jistí jeho budoucí spolehlivostí. Podmínkou je vždy souhlas nájemce a návštěva obou stran u notáře.

Srovnání nákladů: Vyplatí se to?

Cena za sepsání tohoto notářského zápisu se obvykle pohybuje kolem 4 000 Kč. Ačkoliv se to může zdát jako výdaj navíc na samotném počátku nájemního vztahu, z pohledu prevence jde o zanedbatelnou částku.

Vezměme si případné náklady na řešení problému bez něj:

• Měsíce až roky ušlého nájemného
• Náklady na právní zastoupení u soudu
• Soudní poplatky
• Zničené nervy a čas strávený na soudních jednáních

Investice zhruba čtyř tisíc korun vám tak v případě problémů s nájemcem ušetří desítky až stovky tisíc korun a obrovské množství starostí. Tento postup tak vřele doporučuji zejména u nemovitostí s vyšším nájemným nebo pokud s pronajímáním teprve začínáte a chcete mít maximální jistotu.

---

Shrnutí na závěr: Co si z rozhodnutí Nejvyššího soudu odnést?

🚩 Konec zdlouhavých soudů: Díky notářskému zápisu se svolením k vykonatelnosti nemusíte podávat žalobu na vyklizení ani návrh na vydání rozkazu k vyklizení. 🚩 Přímá vykonatelnost: Pokud nájemce byt po skončení nájmu neopustí, jdete s notářským zápisem přímo za exekutorem. 🚩 Flexibilní načasování: Zápis je nejlepší podepsat hned na začátku nájmu, lze to ale bez problémů udělat i kdykoliv dodatečně (např. při prodlužování smlouvy). 🚩 Potvrzeno Nejvyšším soudem: Rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 225/2024-543 definitivně potvrdilo, že tento postup je plně v souladu se zákonem. 🚩 Zlomek ceny: Počáteční investice kolem 4 000 Kč vám může v budoucnu ušetřit obrovské peníze za ušlé nájemné a soudní výlohy.

Chcete mít své nájemní smlouvy opravdu neprůstřelné?

Kvalitní smluvní dokumentace je základem klidného spánku každého pronajímatele. Rád pro vás připravím nájemní smlouvu na míru a zajistím celý proces včetně koordinace s notářem při sepisu notářského zápisu o přímé vykonatelnosti. Kontaktujte mě nebo se podívejte na více informací o mých službách v oblasti nemovitostí.