Advokátní úschova při převodu nemovitosti: Kdy je vaše transakce opravdu bezpečná?

Elektronická kniha úschov a Garanční fond

Aby byla zajištěna maximální ochrana klientských prostředků, prošly stavovské předpisy i zákon o advokacii v nedávné době významnou novelizací, která transparentnost úschov posouvá na novou úroveň.

Pro každou jednotlivou úschovu musí advokát použít samostatný bankovní účet, na kterém nejsou a po celou dobu trvání úschovy nebudou jiné prostředky než ty, které se týkají konkrétní úschovy. Stěžejním prvkem bezpečnosti je Elektronická kniha úschov (EKÚ), kterou centrálně spravuje Česká advokátní komora. Ještě předtím, než na úschovní účet kupující zašle jakékoliv peníze, je každý advokát povinen úschovu do systému EKÚ oznámit. Součástí tohoto hlášení jsou podrobné identifikační údaje obou stran transakce.

Jakmile advokát úschovu do systému zadá, samotná EKÚ oběma stranám (kupujícímu i prodávajícímu) automaticky odešle potvrzení o jejím zaevidování, jehož součástí je také číslo bankovního účtu advokátní úschovy. Až v momentě, kdy toto potvrzení přímo ze systému komory obdržíte, máte jistotu, že je vše řádně nahlášeno a můžete prostředky odeslat. Následně do systému advokát hlásí i datum přijetí prostředků a posléze datum vyplacení, o čemž jsou systémem opět obě strany automaticky informovány e-mailem.

Zápis v Elektronické knize úschov před přijetím prostředků je totiž nezbytnou podmínkou pro to, aby se na transakci vztahovala ochrana z nově zřízeného Garančního fondu České advokátní komory (účinného od 1. 1. 2026). Pokud by došlo k selhání advokáta, poskytuje se z tohoto fondu klientům náhrada škody až do výše 2 500 000 Kč. Pokud se jedná o úschovu kupní ceny při prodeji nemovitosti k bydlení, limit činí dokonce až 5 000 000 Kč. Bez řádného nahlášení do EKÚ však tato garance neplatí.

Fond pojištění vkladů a identifikace skutečného majitele

Garanční fond komory chrání klienty před selháním jednotlivce. Jaký je však postup, pokud by se do finančních potíží dostala samotná banka, u které je účet úschovy veden? Zde vstupuje do hry zákonné pojištění vkladů.

Ze zákona jsou bankovní vklady pojištěny u Fondu pojištění vkladů, a to standardně až do výše 100 000 EUR na jednoho klienta v jedné bance. Pokud se však jedná o úschovu kupní ceny při prodeji nemovitosti k bydlení, uplatní se pravidlo o zvýšené ochraně vkladů. Zákonný limit se v takovém případě zvyšuje o dalších 100 000 EUR, celkově tedy náhrada může dosáhnout až 200 000 EUR.

Aby se však tato ochrana vztahovala přímo na klienta (a nikoliv na advokáta, na jehož jméno je účet formálně veden), ukládají předpisy advokátům klíčovou povinnost.

Před přijetím peněžních prostředků musí advokát bance identifikovat skutečného majitele finančních prostředků. Díky tomu banka a následně i Fond pojištění vkladů vědí, že peníze na účtu nepatří advokátovi, ale identifikované osobě. V případě úpadku banky tak vzniká nárok na výplatu náhrady z Fondu pojištění vkladů přímo vlastníku peněžních prostředků. O provedené identifikaci informuje prodávajícího i kupujícího přímo banka e-mailem.

Před odesláním kupní ceny do řádně nahlášené advokátní úschovy tak může kupující ověřit, že peníze poukazuje ve prospěch účtu, který byl nahlášen do Elektronické knihy úschov a který banka skutečně pro danou úschovu vede.

---

Shrnutí na závěr: Co si u advokátní úschovy pohlídat?

🚩 Potvrzení z EKÚ: Před odesláním peněz musíte e-mailem obdržet automatickou notifikaci z Elektronické knihy úschov (EKÚ). Zápis v ní je podmínkou pro krytí úschovy Garančním fondem.
🚩 Garanční fond: Od roku 2026 řádně nahlášené úschovy dodatečně chrání Garanční fond České advokátní komory, a to až do výše 5 milionů Kč u nemovitostí k bydlení.
🚩 Samostatný účet: Každá advokátní úschova musí být vedena na samostatném bankovním účtu, jehož zůstatek je před přijetím peněžních prostředků nulový. Číslo účtu je uvedeno na notifikaci z Elektronické knihy úschov i na potvrzení banky.
🚩 Identifikace pro Fond pojištění vkladů: Advokát musí bance nahlásit, že jste skutečným majitelem uložených peněz. Jedině tak se na vás vztahuje pojištění vkladů, které u nemovitostí k bydlení dosahuje výše až 200 000 EUR.

Potřebujete zajistit bezpečný převod nemovitosti?

Úschova kupní ceny je krokem, u kterého se nevyplácí dělat kompromisy. V mé advokátní kanceláři jsou advokátní úschovy zajišťovány striktně podle nejnovějších předpisů s maximálním důrazem na jistotu klienta. Pro přípravu smluvní dokumentace a zajištění bezproblémového průběhu celé transakce mě kontaktujte nebo se podívejte na mé služby v oblasti nemovitostí a úschov.