Vrácení rezervačního poplatku: Nejvyšší soud znovu na straně kupujících

Past jménem rezervační smlouva

V praxi se velmi často setkávám se situací, kdy zájemce o nemovitost podepíše rezervační smlouvu (právně se často jedná o smlouvu o smlouvě budoucí kupní či o smlouvu smíšenou), ve které se zaváže koupit dům či byt za dohodnutou kupní cenu. Tato smlouva bývá velmi stručná a detailní podmínky samotného prodeje řeší jen v obecné rovině. V naprosté většině případů nebývá budoucí kupní smlouva přílohou rezervační smlouvy.

Zájemce o nemovitost se tak v rezervační smlouvě zavazuje uzavřít kupní smlouvu, jejíž celý obsah nezná a nelze jej vyčíst ani z textu rezervační smlouvy či jejích příloh. Teprve později mu makléř nebo prodávající předloží text kupní smlouvy obsahující specifikaci nemovitosti, ujednání o právech a povinnostech z vad, platební kalendář a často také smluvní pokuty. Připomínky zájemce k textu smlouvy často druhá strana neakceptuje a pro případ neuzavření smlouvy hrozí propadnutím rezervačního poplatku jako smluvní pokuty.

Nejvyšší soud: Neuzavření obecně vymezené smlouvy nelze sankcionovat

Proti této praxi se nyní vymezil Nejvyšší soud ve svém rozsudku sp. zn. 23 Cdo 491/2025. V tomto sporu šlo mimo jiné o vrácení blokovacího depozita (rezervačního poplatku) ve výši 100 000 Kč.

Nejvyšší soud uvedl, že pokud smlouva o smlouvě budoucí (která je často obsažena v rezervační smlouvě) vymezuje obsah budoucí smlouvy pouze obecným způsobem, nelze smluvní stranu postihovat za to, že odmítne uzavřít kupní smlouvu obsahující konkrétní podmínky, které nebyly dříve výslovně sjednány.

Zákon totiž v takové situaci nepředpokládá, že by jedna strana mohla jednostranně určit konkrétní obsah kupní smlouvy a nutit druhou stranu k jejímu uzavření pod hrozbou smluvní pokuty. Pokud obsah budoucích práv a povinností nebyl sjednán jako úplný, má se oprávněná strana domáhat toho, aby tento konkrétní obsah určil soud, nikoliv si vynucovat podpis vlastního návrhu a případné neuzavření sankcionovat smluvní pokutou.

Co to pro kupujícího znamená v praxi?

Již dříve Nejvyšší soud vydal rozhodnutí, ve kterém transformaci rezervačního poplatku na smluvní pokutu prodávajícím a makléřům komplikoval. Nynější rozhodnutí tak pokračuje v nastaveném trendu. Z pohledu kupujícího z něj jasně vyplývá, že aby bylo možné platně pokutovat za neuzavření kupní smlouvy, musela by již samotná rezervační smlouva obsahovat dohodu o všech konkrétních podmínkách budoucí koupě. To zpravidla znamená, že by znění kupní smlouvy muselo tvořit přílohu rezervační smlouvy.

Vzhledem k tomu, že většina rezervačních smluv takto detailní zdaleka není a omezuje se jen na základní vymezení nemovitosti, ceny a rezervační lhůty, otevírá se kupujícím široký prostor pro obranu. Pokud jste rezervační poplatek uhradili, ale následně z nejrůznějších důvodů nechcete uzavřít kupní smlouvu, máte nyní další argument pro vrácení uhrazených peněz.

---

Shrnutí na závěr: Jak nepřijít o rezervační poplatek?

🚩 Pozor na nové podmínky: Pokud vám po podpisu rezervace prodávající nebo makléř předloží kupní smlouvu, jejíž text nebyl součástí rezervační smlouvy, nelze vás za odmítnutí uzavření platně sankcionovat a rezervační poplatek vám musí být vrácen.
🚩 Zákaz jednostranného diktátu: Prodávající nemá právo do finální smlouvy jednostranně doplnit konkrétní práva a povinnosti, které jste předtím neodsouhlasili, a vynucovat si jejich akceptaci.
🚩 Zadržení poplatku bývá neoprávněné: Neuzavřeli jste kupní smlouvu a realitní kancelář si ponechala uhrazený rezervační poplatek? S ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu může být takový postup neoprávněný.