Rückerstattung der Reservierungsgebühr: Das Oberste Gericht stellt sich erneut auf die Seite der Käufer

Die Falle namens Reservierungsvereinbarung

In der Praxis erlebe ich sehr oft die Situation, dass ein Immobilieninteressent eine Reservierungsvereinbarung unterschreibt (rechtlich handelt es sich oft um einen Vorvertrag zum Kaufvertrag oder einen gemischten Vertrag), in der er sich verpflichtet, ein Haus oder eine Wohnung zum vereinbarten Kaufpreis zu erwerben. Diese Vereinbarung ist meist sehr kurz und regelt die detaillierten Bedingungen des eigentlichen Verkaufs nur allgemein. In den allermeisten Fällen ist der zukünftige Kaufvertrag nicht als Anlage zur Reservierungsvereinbarung beigefügt.

Der Immobilieninteressent verpflichtet sich somit in der Reservierungsvereinbarung, einen Kaufvertrag abzuschließen, dessen gesamten Inhalt er nicht kennt und der sich auch nicht aus dem Text der Reservierungsvereinbarung oder ihrer Anlagen ableiten lässt. Erst später legt ihm der Makler oder Verkäufer den Text des Kaufvertrags vor, der die Spezifikation der Immobilie, Regelungen zu Mängelrechten und -pflichten, einen Zahlungsplan und oft auch Vertragsstrafen enthält. Die Anmerkungen des Interessenten zum Vertragstext werden von der anderen Partei oft nicht akzeptiert, und für den Fall, dass der Vertrag nicht zustande kommt, droht der Verfall der Reservierungsgebühr als Vertragsstrafe.

Oberstes Gericht: Das Nichtzustandekommen eines allgemein formulierten Vertrags darf nicht sanktioniert werden

Gegen diese Praxis hat sich nun das Oberste Gericht in seinem Urteil (Az. 23 Cdo 491/2025) ausgesprochen. In diesem Rechtsstreit ging es unter anderem um die Rückerstattung eines Blockierungsdepots (Reservierungsgebühr) in Höhe von 100.000 CZK.

Das Oberste Gericht stellte fest, dass, wenn ein Vorvertrag (der oft in einer Reservierungsvereinbarung enthalten ist) den Inhalt des zukünftigen Vertrags nur allgemein umschreibt, eine Vertragspartei nicht dafür sanktioniert werden kann, dass sie den Abschluss eines Kaufvertrags verweigert, der konkrete Bedingungen enthält, die zuvor nicht ausdrücklich vereinbart wurden.

Das Gesetz geht in einer solchen Situation nicht davon aus, dass eine Partei einseitig den konkreten Inhalt des Kaufvertrags bestimmen und die andere Partei unter Androhung einer Vertragsstrafe zu dessen Abschluss zwingen könnte. Wenn der Inhalt der zukünftigen Rechte und Pflichten nicht als vollständig vereinbart wurde, muss die berechtigte Partei gerichtlich einklagen, dass dieser konkrete Inhalt vom Gericht bestimmt wird, anstatt die Unterzeichnung des eigenen Entwurfs zu erzwingen und ein eventuelles Nichtzustandekommen des Vertrags mit einer Vertragsstrafe zu sanktionieren.

Was bedeutet das für den Käufer in der Praxis?

Bereits früher hat das Oberste Gericht Entscheidungen getroffen, die die Umwandlung der Reservierungsgebühr in eine Vertragsstrafe für Verkäufer und Makler erschwerten. Die aktuelle Entscheidung setzt diesen Trend fort. Aus Sicht des Käufers geht daraus klar hervor, dass für eine wirksame Vertragsstrafe wegen Nichtabschlusses des Kaufvertrags bereits die Reservierungsvereinbarung selbst eine Einigung über alle konkreten Bedingungen des zukünftigen Kaufs enthalten müsste. Dies bedeutet in der Regel, dass der Wortlaut des Kaufvertrags eine Anlage zur Reservierungsvereinbarung bilden müsste.

Da die meisten Reservierungsvereinbarungen bei weitem nicht so detailliert sind und sich nur auf die grundlegende Bestimmung der Immobilie, des Preises und der Reservierungsfrist beschränken, eröffnet sich für Käufer ein großer Handlungsspielraum zur Verteidigung. Wenn Sie eine Reservierungsgebühr bezahlt haben, aber anschließend aus verschiedenen Gründen den Kaufvertrag nicht abschließen möchten, haben Sie nun ein weiteres Argument für die Rückerstattung des gezahlten Geldes.

Zusammenfassung: Wie Sie Ihre Reservierungsgebühr nicht verlieren?

🚩 Achtung bei neuen Bedingungen: Wenn Ihnen der Verkäufer oder Makler nach der Unterzeichnung der Reservierung einen Kaufvertrag vorlegt, dessen Text nicht Teil der Reservierungsvereinbarung war, können Sie für die Verweigerung des Abschlusses nicht wirksam sanktioniert werden, und die Reservierungsgebühr muss Ihnen zurückerstattet werden.
🚩 Verbot des einseitigen Diktats: Der Verkäufer hat nicht das Recht, einseitig konkrete Rechte und Pflichten, denen Sie zuvor nicht zugestimmt haben, in den endgültigen Vertrag aufzunehmen und deren Akzeptanz zu erzwingen.
🚩 Die Einbehaltung der Gebühr ist oft unberechtigt: Sie haben den Kaufvertrag nicht abgeschlossen und das Immobilienbüro hat die gezahlte Reservierungsgebühr einbehalten? Angesichts der Entscheidung des Obersten Gerichts kann ein solches Vorgehen unberechtigt sein.