Prodej zděděné nemovitosti v roce 2026: Kdy platíte daň a co si lze odečíst?

Zdanění samotného nabytí dědictví

Před samotným prodejem je nutné vyřešit daňové dopady nabytí majetku. Zde je situace pro dědice velmi příznivá a přímočará. Příjem z nabytí dědictví je ze zákona vždy plně osvobozen od daně z příjmů, a to bez ohledu na to, jaký byl váš příbuzenský vztah se zůstavitelem.

I zde však platí oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu, pokud hodnota konkrétního zděděného majetku (například domu, bytu či pozemku) přesáhne 5 000 000 Kč. Pro účely posouzení, zda byl tento limit překročen či nikoliv, můžete vycházet z hodnoty nemovitosti určené soudem (notářem) v rámci dědického řízení. Lhůta pro ohlášení osvobozeného příjmu končí termínem pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste nemovitost pravomocně zdědili.

Kdy je prodej zděděné nemovitosti osvobozen od daně?

Pokud se rozhodnete zděděnou nemovitost prodat, příjem z tohoto prodeje může být od daně z příjmů fyzických osob osvobozen. Musí však být splněna některá z níže uvedených podmínek:

• Bydliště delší než 2 roky: Jde o nemovitost k bydlení, ve které měl prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před samotným prodejem.
• Vlastnictví alespoň 10 let (se započtením zůstavitele): Doba mezi nabytím vlastnického práva a prodejem nemovitosti činí alespoň 10 let. Pokud jste nemovitost nabyli před 31. prosincem 2020, platí pro vás zkrácený časový test v délce 5 let. Zásadní výhodou dědictví je, že do tohoto časového testu se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel (osoba, od které jste majetek zdědili), avšak pouze tehdy, jestliže zůstavitel byl vaším příbuzným v řadě přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnoučata) nebo manželem/manželkou. V takovém případě se doba vlastnictví zůstavitele přičítá k vaší době vlastnictví.
• Obstarání bytové potřeby: Nesplňujete podmínky pro osvobození na základě délky bydlení nebo vlastnictví, avšak finanční prostředky získané z prodeje prokazatelně použijete na obstarání vlastní bytové potřeby.

Pravidla pro využití prostředků na vlastní bytovou potřebu

Pokud uplatňujete osvobození na základě toho, že peníze z prodeje využijete na obstarání vlastní bytové potřeby (např. nákup nového bytu nebo domu, rekonstrukce, ale také splacení úvěru na bydlení), zákon stanovuje časové limity. Tato podmínka je splněna, pokud:

1. Prostředky použijete do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po roce, ve kterém jste peníze získali.
2. Nebo jste částku odpovídající získaným prostředkům na vlastní bytovou potřebu použili již před jejich získáním, nejdříve však v roce, který bezprostředně předcházel roku jejich získání.

I v tomto případě platí oznamovací povinnost. Záměr využít získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby musíte oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste peníze z prodeje získali.

Výpočet daně: Nedaníte celou kupní cenu

Co se stane, pokud podmínky pro osvobození od daně nesplňujete? V takovém případě podléhá příjem z prodeje dani z příjmů (sazba činí 15 %, resp. 23 %).

Zásadní a pozitivní zprávou však je, že předmětem daně není celá částka, kterou za prodej obdržíte. Od dosaženého příjmu si totiž můžete odečíst:

• Hodnotu nemovitosti z dědického řízení: Jako nabývací cena, kterou si od příjmu odečtete, se použije hodnota nemovitosti stanovená v usnesení o dědictví.
• Náklady na zhodnocení a údržbu: Částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu nemovitosti během doby, kdy jste ji vlastnili.
• Výdaje související s prodejem: Typicky jde o odměnu advokáta za přípravu smluv a úschovu nebo provizi realitního zprostředkovatele.

Jinak řečeno, daníte pouze čistý zisk – tedy rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti určenou v dědickém řízení, od kterého si navíc odečtete prokazatelné náklady spojené s nemovitostí a jejím prodejem.

Poznámka: Výše uvedená pravidla se vztahují na daňové rezidenty ČR. Pokud jste daňovým nerezidentem, může vaše situace podléhat odlišnému režimu a důrazně doporučuji individuální konzultaci s daňovým poradcem.

---

Shrnutí na závěr: Co si ohlídat u prodeje zděděné nemovitosti?

🚩 Ohlášení dědictví nad 5 milionů: Nezapomeňte, že i osvobozené dědictví nad 5 000 000 Kč musíte včas nahlásit finančnímu úřadu. Hodnotu převezmete z usnesení o dědictví.
🚩 Podmínky osvobození prodeje: Daň z příjmu neplatíte, pokud nemovitost vlastníte po určitou delší dobu (10 let, resp. 5 let, přičemž se započítává i doba vlastnictví zůstavitele – příbuzného v řadě přímé či manžela), pokud v nemovitosti bydlíte alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem nebo jestliže prostředky získané prodejem použijete na obstarání vlastní bytové potřeby.
🚩 Oznámení bytové potřeby: Pokud spoléháte na osvobození z důvodu financování vlastní bytové potřeby, musíte tento fakt oznámit správci daně.
🚩 Daníte pouze zisk: Pokud podmínky pro osvobození nesplňujete, daní se pouze rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti v dědickém řízení, ponížený o náklady na prodej, údržbu a opravy.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete mít právní i finanční jistotu?

Prodej nemovitosti je komplexní proces, u kterého se vyplatí mít po boku profesionála. Rád pro vás zajistím kompletní právní servis včetně bezpečné advokátní úschovy kupní ceny. Kontaktujte mě nebo si prohlédněte více informací o mých službách v oblasti nemovitostního práva.