Prodej nemovitosti nabyté darem v roce 2026: Kdy platíte daň a co si lze odečíst?

Zdanění samotného přijetí daru

Než se podíváme na prodej, je dobré si stručně zrekapitulovat pravidla pro zdanění při nabytí nemovitosti jakožto daru. Přijetí daru je od daně z příjmů zcela osvobozeno, pokud je splněna alespoň jedna z následujících podmínek:

• Dar od příbuzného: Jedná se o dar od příbuzného v linii přímé (děti, rodiče, prarodiče, vnoučata) nebo v linii vedlejší (sourozenci, strýcové, tety, synovci, neteře). Osvobození platí rovněž pro dary od manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodičů manžela nebo manžela rodičů.
• Společná domácnost: Jde o dar od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti, a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.

Pokud není splněna ani jedna z těchto podmínek, dar představuje zdanitelný příjem v kategorii „ostatní příjmy“. Daňová sazba v takovém případě činí 15 % (případně 23 % pro část příjmů přesahující zákonný limit).

Důležité upozornění: I když je váš příjem z daru od daně osvobozen, máte povinnost tuto skutečnost ohlásit finančnímu úřadu, pokud hodnota darované nemovitosti přesahuje 5 000 000 Kč. Lhůta pro ohlášení končí termínem pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste nemovitost nabyli.

Kdy je prodej darované nemovitosti osvobozen od daně?

Pokud se rozhodnete darovanou nemovitost prodat, příjem z tohoto prodeje může být od daně z příjmů fyzických osob osvobozen. Musí však být splněna některá z níže uvedených podmínek:

• Bydliště delší než 2 roky: Jde o nemovitost k bydlení, ve které měl prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před samotným prodejem.
• Bydliště kratší než 2 roky a obstarání bytové potřeby: Jde o nemovitost k bydlení, ve které měl prodávající bydliště po dobu kratší než 2 roky, ale získané finanční prostředky z prodeje prokazatelně použije na obstarání vlastní bytové potřeby.
• Vlasntnictví alespoň 10 let: Doba mezi nabytím vlastnického práva (darem) a prodejem nemovitosti činí alespoň 10 let. Pokud jste nemovitost nabyli před 31. prosincem 2020, platí pro vás zkrácený časový test v délce 5 let.

Při posuzování uvedených časových limitů je důležité si uvědomit zásadní pravidlo: nijak se nezohledňuje doba, po kterou v nemovitosti bydlel nebo po kterou nemovitost vlastnil dárce. Pro obdarovaného se tato časová období počítají zcela nezávisle a začínají běžet tzv. „od nuly“ až od okamžiku nabytí daru.

Pravidla pro využití prostředků na vlastní bytovou potřebu

Pokud uplatňujete osvobození na základě toho, že peníze z prodeje využijete na obstarání vlastní bytové potřeby (např. nákup nového bytu nebo domu, rekonstrukce, ale také splacení úvěru na bydlení), zákon stanovuje přísné časové limity. Tato podmínka je splněna, pokud:

1. Prostředky použijete do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po roce, ve kterém jste peníze získali.
2. Nebo jste částku odpovídající získaným prostředkům na vlastní bytovou potřebu použili již před jejich získáním, nejdříve však v roce, který bezprostředně předcházel roku jejich získání.

I v tomto případě platí oznamovací povinnost. Záměr využít získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby musíte oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste peníze z prodeje získali.

Výpočet daně: Nedaníte celou kupní cenu

Co se stane, pokud podmínky pro osvobození od daně nesplňujete (např. v domě jste nebydleli a prodáváte ho ihned po darování)? V takovém případě podléhá příjem z prodeje dani z příjmů (sazba opět činí 15 %, resp. 23 %).

Zásadní a pozitivní zprávou však je, že předmětem daně není celá částka, kterou za prodej obdržíte. Od dosaženého příjmu si totiž můžete odečíst:

• Cenu nemovitosti ke dni nabytí daru: K určení této hodnoty se využívá znalecký posudek, který stanoví obvyklou (tržní) cenu nemovitosti v době, kdy vám byla darována.
• Náklady na zhodnocení a údržbu: Částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu nemovitosti během doby, kdy jste ji vlastnili.
• Výdaje související s prodejem: Typicky jde o odměnu advokáta za přípravu smluv a úschovu nebo provizi realitního zprostředkovatele.

Jinak řečeno, daníte pouze čistý zisk – tedy rozdíl mezi prodejní cenou a původní hodnotou daru, od kterého si navíc odečtete prokazatelné náklady spojené s nemovitostí a jejím prodejem.

Poznámka: Výše uvedená pravidla se vztahují na daňové rezidenty ČR. Pokud jste daňovým nerezidentem, může vaše situace podléhat odlišnému režimu a důrazně doporučuji individuální konzultaci s daňovým poradcem.

---

Shrnutí na závěr: Co si ohlídat u prodeje darované nemovitosti?

🚩 Ohlášení daru nad 5 milionů: Nezapomeňte, že i osvobozený dar nad 5 000 000 Kč musíte včas nahlásit finančnímu úřadu.
🚩 Podmínky osvobození prodeje: Daň z prodeje neplatíte, pokud splníte časový test (10 let, resp. 5 let), případně pokud jste v nemovitosti bydleli (min. 2 roky, nebo méně za podmínky řešení vlastní bytové potřeby).
🚩 Oznámení bytové potřeby: Pokud spoléháte na osvobození z důvodu financování vlastní bytové potřeby, musíte tento fakt formálně oznámit správci daně.
🚩 Daníte pouze zisk: Pokud podmínky pro osvobození nesplňujete, daní se pouze rozdíl mezi prodejní cenou a cenou nemovitosti v době darování, ponížený o náklady na prodej, údržbu a opravy.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete mít právní i finanční jistotu?

Prodej nemovitosti je komplexní proces, u kterého se vyplatí mít po boku profesionála. Rád pro vás zajistím kompletní právní servis včetně bezpečné advokátní úschovy kupní ceny. Kontaktujte mě nebo si prohlédněte více informacích o mých službách v oblasti nemovitostního práva.