Které opravy musí od roku 2026 provádět nájemce?

Občanský zákoník rozděluje údržbu a opravy bytu (stejně se postupuje i v případě domu pronajatého k bydlení) mezi pronajímatele a nájemce tím způsobem, že nájemce provádí na vlastní náklady pouze běžnou údržbu a pouze drobné opravy. Ve zbytku je pak udržování bytu ve stavu způsobilém k užívání povinností pronajímatele. Co se však běžnou údržbou a drobnými opravami rozumí?

Konkrétní definici těchto pojmů přenechává zákon nařízení vlády, které bylo s účinností od 1. 1. 2026 po více než 10 letech novelizováno.

Běžná údržba bytu

Nejdříve se podívejme na běžnou údržbu. Tu nařízení definuje dvojím způsobem. První definice uvádí, že běžnou údržbou se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o:

• malování
• opravu omítek
• tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn
• čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům

Použití slova „zejména“ znamená, že výše uvedený výčet není vyčerpávající a jeho účelem je hlavně pojmenovat ty nejběžnější úkony údržby, aby o nich nevznikaly spory. Nájemce je však povinen provádět i další, ve výčtu neuvedené, úkony běžné údržby, jestliže jde o úkon udržování a čištění bytu, jeho zařízení a vybavení, které se obvykle při užívání bytu provádí.

Kromě toho platí i druhá definice, dle které běžná údržba zahrnuje:

• udržování zařízení bytu ve funkčním stavu
• kontrolu funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením
• kontrolu funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje
• kontrolu a údržbu vodovodních baterií s elektronickým řízením
• pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g) a h)

Právě v pravidelných prohlídkách a čištění předmětů nastala od 1. 1. 2026 změna. Dosud nařízení odkazovalo pouze na § 4 písm. g), a tedy povinnost pravidelných prohlídek a čištění měl nájemce u vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.

Nově však přibyl odkaz na § 4 písm. h) a nájemce tak počínaje rokem 2026 musí provádět pravidelné prohlídky a čištění také kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení.

V tomto ohledu tak mají nájemci více povinností než dříve. Je přitom potřeba zdůraznit, že úkony běžné údržby nejsou limitovány z hlediska nákladů, které na ně nájemce vynaloží. Povinnost provádět všechny výše uvedené úkony tak má nájemce bez ohledu na to, kolik ho to bude stát.

Drobné opravy bytu

Kromě běžné údržby bytu je nájemce povinen na vlastní náklady provádět rovněž drobné opravy bytu a jeho vnitřního vybavení. Zde nařízení používá komplikovanou konstrukci, jelikož pracuje s:

• věcným vymezením drobných oprav
• vymezením podle výše nákladů na jednotlivé opravy
• ročním celkovým limitem nákladů na veškeré prováděné opravy

Věcné vymezení drobných oprav

V rámci věcného vymezení nařízení výčtem definuje ty opravy, které jsou drobnými opravami vždy, tedy bez ohledu na výši nákladů, které je potřeba na danou opravu vynaložit. Konkrétně se jedná o:

• opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt
• opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu
• opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu
• výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt
• opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku
• opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty
• opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní
• opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení
• výměny drobných součástí předmětů uvedených v předchozích dvou odrážkách

Přestože u oprav uvedených v tomto výčtu se nehledí na cenu, i zde se uplatní celkový roční limit nákladů na veškeré drobné opravy, jak si vysvětlíme níže.

Vymezení drobných oprav podle výše nákladů

Po věcném vymezení využívá nařízení vymezení podle výše nákladů na jednotlivé opravy. Toto vymezení nám říká, že drobnými opravami jsou také opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v rámci věcného vymezení drobných oprav, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 500 Kč. Do limitu se přitom nezapočítávají náklady na dopravu – ty nese vždy nájemce. Právě zde přitom nastala změna – do konce roku 2025 činil limit na jednu opravu 1 000 Kč.

Zde je důležité si říct, že uvedený limit neplatí pro výše popsané opravy obsažené ve věcném vymezení.

Pro nájemce je pozitivní alespoň to, že pokud se na téže věci provádí několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je pro posouzení, zda oprava ještě spadá do limitu 1 500 Kč, rozhodující součet nákladů na související opravy.

Roční celkový limit nákladů na drobné opravy

Nařízení nakonec stanoví roční limit nákladů vynaložených nájemcem na drobné opravy dle věcného vymezení i na drobné opravy do 1 500 Kč. Tímto limitem je nově 150 Kč za každý m2 podlahové plochy bytu, přičemž do konce roku 2025 počítal limit se 100 Kč/m2. Jde tedy o značné navýšení limitu. Jedná se o společný limit, do kterého se počítají náklady na veškeré drobné opravy provedené nájemcem dle věcného vymezení i dle vymezení podle výše nákladů. I zde platí, že do limitu se nezapočítávají náklady na dopravu. Ty nese nájemce.

Jakmile je limit v určitém kalendářním roce dosažen, další opravy se již nepovažují za drobné opravy, a to i kdyby se jednalo o opravu do 1 500 Kč nebo o opravu spadající pod věcné vymezení drobných oprav. Jelikož je limit za kalendářní rok, bude jeho ochranná funkce slabší v případě nájmů, které v určitém kalendářním roce trvají pouze část roku.

A jedno upozornění na konec. Roční limit se nepoužije na běžnou údržbu – ta žádný limit nemá.

---

Shrnutí na závěr: Co si z nových pravidel od roku 2026 odnést?

🚩 Běžná údržba nemá finanční limit: Nájemce ji provádí a platí vždy bez ohledu na cenu. Od 1. 1. 2026 sem nově patří například i pravidelné kontroly a čištění kamen či kotlů na pevná paliva.

🚩 Limit pro jednu drobnou opravu se zvýšil: Pokud oprava není výslovně vyjmenována v nařízení, platí ji nájemce, jestliže náklad nepřesáhne 1 500 Kč (do konce roku 2025 to bylo jen 1 000 Kč).

🚩 Roční limit je nově 150 Kč/m²: Za jeden kalendářní rok zaplatí nájemce za drobné opravy v součtu maximálně 150 Kč za každý metr čtvereční podlahové plochy bytu (dříve 100 Kč/m²). Cokoli nad tento roční limit už je povinností pronajímatele.

🚩 Doprava jde vždy za nájemcem: Výdaje za cestu řemeslníka se nezapočítávají do žádných limitů (ani do toho za jednu opravu, ani do ročního) a hradí je vždy nájemce.

Řešíte spor týkající se nájmu?

Ať už jste v pozici nájemce nebo pronajímatele, rád vám pomohu ve sporu – ať již se týká oprav či údržby, problémů s ukončením nájmu nebo s kaucí. Vaší věci se mohu věnovat již dnes, kontaktujte mě nebo se podívejte na více informací o mých službách v oblasti nemovitostí.