Welche Reparaturen muss der Mieter in Tschechien ab 2026 durchführen?

Das tschechische Bürgerliche Gesetzbuch teilt die Instandhaltung und Reparatur der Wohnung (ebenso wird bei einem zu Wohnzwecken vermieteten Haus verfahren) zwischen Vermieter und Mieter so auf, dass der Mieter auf eigene Kosten nur die laufende Instandhaltung und nur kleine Reparaturen durchführt. Im Übrigen ist die Erhaltung der Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand Pflicht des Vermieters. Was versteht man jedoch unter laufender Instandhaltung und Kleinreparaturen in Tschechien?

Die konkrete Definition dieser Begriffe überlässt das tschechische Gesetz einer Regierungsverordnung, die mit Wirkung zum 1.1.2026 nach mehr als 10 Jahren novelliert wurde.

Laufende Instandhaltung der Wohnung

Betrachten wir zunächst die laufende Instandhaltung. Die Verordnung definiert diese auf zwei Arten. Die erste Definition besagt, dass unter laufender Instandhaltung die Erhaltung und Reinigung der Wohnung einschließlich der Einrichtung und Ausstattung der Wohnung zu verstehen ist, die üblicherweise bei der Nutzung der Wohnung durchgeführt wird. Dies umfasst insbesondere:

• Streichen/Malern
• Ausbessern von Putz
• Tapezieren und Reinigen von Böden einschließlich Bodenbelägen und Wandfliesen
• Reinigung verstopfter Abflüsse bis zu den vertikalen Leitungen

Die Verwendung des Wortes "insbesondere" bedeutet, dass die obige Aufzählung nicht abschließend ist und ihr Zweck hauptsächlich darin besteht, die gängigsten Instandhaltungsarbeiten zu benennen, damit darüber keine Streitigkeiten entstehen. Der Mieter ist jedoch verpflichtet, auch andere, in der Aufzählung nicht genannte Maßnahmen der laufenden Instandhaltung durchzuführen, sofern es sich um eine Maßnahme zur Erhaltung und Reinigung der Wohnung, ihrer Einrichtung und Ausstattung handelt, die üblicherweise bei der Nutzung der Wohnung durchgeführt wird.

Darüber hinaus gilt auch eine zweite Definition, nach der die laufende Instandhaltung Folgendes umfasst:

• Erhaltung der Wohnungseinrichtung in funktionsfähigem Zustand
• Funktionsprüfung von Thermostatköpfen mit elektronischer Steuerung
• Funktionsprüfung von Rauchmeldern einschließlich Austausch der Stromquelle
• Kontrolle und Instandhaltung von Wasserhähnen mit elektronischer Steuerung
• Regelmäßige Inspektionen und Reinigung der in § 4 lit. g) und h) der Verordnung genannten Gegenstände

Gerade bei den regelmäßigen Inspektionen und der Reinigung von Gegenständen gab es ab dem 1.1.2026 eine Änderung. Bisher verwies die Verordnung nur auf § 4 lit. g), womit der Mieter die Pflicht zu regelmäßigen Inspektionen und zur Reinigung hatte bei: Wasserauslässen, Geruchsverschlüssen, Dunstabzugshauben, Mischbatterien, Duschen, Warmwasserbereitern, Bidets, Waschbecken, Badewannen, Ausgussbecken, Spülen, Druckspülern, Küchenherden, Backöfen, Kochern, Infrarotstrahlern, Küchenzeilen sowie Einbau- und Anbauschränken.

Neu hinzugekommen ist jedoch der Verweis auf § 4 lit. h), sodass der Mieter ab 2026 auch regelmäßige Inspektionen und die Reinigung von Festbrennstoff-, Gas- und Elektroöfen, Rauchrohren, Etagenheizkesseln für Strom, flüssige und gasförmige Brennstoffe, Absperr- und Regelarmaturen sowie Steuerungsthermostaten von Etagenheizungen durchführen muss.

In dieser Hinsicht haben Mieter in Tschechien nun mehr Pflichten als früher. Es muss dabei betont werden, dass die Maßnahmen der laufenden Instandhaltung nicht hinsichtlich der Kosten begrenzt sind, die der Mieter dafür aufwendet. Der Mieter ist verpflichtet, alle oben genannten Maßnahmen durchzuführen, unabhängig davon, wie viel es ihn kosten wird.

Kleinreparaturen in der Wohnung

Neben der laufenden Instandhaltung der Wohnung ist der Mieter verpflichtet, auf eigene Kosten auch Kleinreparaturen in der Wohnung und an deren Innenausstattung durchzuführen. Hier verwendet die tschechische Verordnung eine komplizierte Konstruktion, da sie arbeitet mit:

• einer sachlichen Abgrenzung von Kleinreparaturen
• einer Abgrenzung nach der Höhe der Kosten für einzelne Reparaturen
• einem jährlichen Gesamtkostenlimit für alle durchgeführten Reparaturen

Sachliche Abgrenzung von Kleinreparaturen

Im Rahmen der sachlichen Abgrenzung definiert die Verordnung durch eine Aufzählung jene Reparaturen, die immer Kleinreparaturen sind, also unabhängig von der Höhe der Kosten, die für die jeweilige Reparatur aufgewendet werden müssen. Konkret handelt es sich um:

• Reparaturen einzelner oberer Bodenschichten, Reparaturen von Bodenbelägen und Austausch von Türschwellen und Leisten
• Reparaturen einzelner Teile von Türen und Fenstern und deren Bestandteilen, Beschlägen und Klinken, Austausch von Schlössern einschließlich der elektronischen Öffnung der Wohnungseingangstür und Reparaturen von Beschlägen, Klinken, Rollläden und Jalousien an Fenstern, die in den Innenraum der Wohnung ragen
• Reparaturen und Austausch von elektrischen Endgeräten und Verteilern, insbesondere Schaltern, Steckdosen, Schutzschaltern, Klingeln, Haustelefonen, Steckdosen von Datennetzen, Signalen des analogen und digitalen Fernsehens und Austausch von Lichtquellen in Leuchten, Reparaturen von Anlagen zum Empfang von Satellitenfernsehen, Reparaturen von audiovisuellen Anlagen zum Öffnen der Hauseingangstüren, Reparaturen von Steuergeräten und Schaltern für Lüftung, Klimaanlage und Zentralstaubsauger, Reparaturen von elektronischen Sicherheitssystemen und automatischen Bewegungsmeldern
• Austausch von Absperrventilen an der Gasleitung, mit Ausnahme des Hauptabsperrventils für die Wohnung
• Reparaturen und Austausch von Absperrarmaturen an Wasserleitungen, mit Ausnahme des Hauptabsperrventils für die Wohnung, Austausch von Siphons und Fettabscheidern
• Reparaturen und Zertifizierung von Wohnungszählern gemäß dem tschechischen Metrologiegesetz oder von Geräten zur Heizkostenverteilung sowie Reparaturen und Zertifizierung von Warm- und Kaltwasserzählern in der Wohnung, Reparaturen von Brand- und Rauchmeldern, Reparaturen von Raumtemperaturreglern bei Heizsystemen, die eine individuelle Temperaturregelung ermöglichen
• Reparaturen von Wasserauslässen, Geruchsverschlüssen, Dunstabzugshauben, Mischbatterien, Duschen, Warmwasserbereitern, Bidets, Waschbecken, Badewannen, Ausgussbecken, Spülen, Druckspülern, Küchenherden, Backöfen, Kochern, Infrarotstrahlern, Küchenzeilen, Einbau- und Anbauschränken
• Reparaturen von Festbrennstoff-, Gas- und Elektroöfen, Rauchrohren, Etagenheizkesseln für Strom, flüssige und gasförmige Brennstoffe, Rauchrohren und Absperr- und Regelarmaturen sowie Steuerungsthermostaten von Etagenheizungen; Reparaturen von Heizkörpern und Zentralheizungsleitungen gelten jedoch nicht als solche
• Austausch von Kleinteilen der in den beiden vorherigen Spiegelstrichen genannten Gegenstände

Obwohl bei den in dieser Liste genannten Reparaturen nicht auf den Preis geachtet wird, gilt auch hier das jährliche Gesamtkostenlimit für alle Kleinreparaturen, wie wir unten erklären werden.

Abgrenzung von Kleinreparaturen nach Kostenhöhe

Nach der sachlichen Abgrenzung nutzt die Verordnung eine Abgrenzung nach der Höhe der Kosten für einzelne Reparaturen. Diese Abgrenzung besagt, dass Kleinreparaturen auch Reparaturen an der Wohnung und ihrer Ausstattung sowie der Austausch einzelner Gegenstände oder deren Bestandteile sind, die nicht in der sachlichen Abgrenzung von Kleinreparaturen aufgeführt sind, wenn die Kosten für eine Reparatur den Betrag von 1.500 CZK nicht übersteigen. In dieses Limit werden die Fahrtkosten nicht eingerechnet – diese trägt immer der Mieter. Genau hier gab es eine Änderung – bis Ende 2025 betrug das Limit für eine Reparatur 1.000 CZK.

Hier ist es wichtig zu erwähnen, dass dieses Limit nicht für die oben beschriebenen Reparaturen gilt, die in der sachlichen Abgrenzung enthalten sind.

Positiv für den Mieter ist zumindest, dass bei der Durchführung mehrerer zusammenhängender und zeitlich aufeinanderfolgender Reparaturen an derselben Sache für die Beurteilung, ob die Reparatur noch unter das 1.500-CZK-Limit fällt, die Summe der Kosten für die zusammenhängenden Reparaturen maßgeblich ist.

Jährliches Gesamtkostenlimit für Kleinreparaturen

Schließlich legt die Verordnung ein jährliches Limit für die Kosten fest, die der Mieter für Kleinreparaturen gemäß der sachlichen Abgrenzung sowie für Kleinreparaturen bis zu 1.500 CZK aufwendet. Dieses Limit beträgt neu 150 CZK für jeden m² der Bodenfläche der Wohnung, während das Limit bis Ende 2025 bei 100 CZK/m² lag. Es handelt sich also um eine erhebliche Anhebung des Limits. Dies ist ein gemeinsames Limit, in das die Kosten für alle vom Mieter durchgeführten Kleinreparaturen (sachliche Abgrenzung und nach Kostenhöhe) eingerechnet werden. Auch hier gilt, dass Fahrtkosten nicht in das Limit eingerechnet werden. Diese trägt der Mieter.

Sobald das Limit in einem bestimmten Kalenderjahr erreicht ist, gelten weitere Reparaturen nicht mehr als Kleinreparaturen, selbst wenn es sich um eine Reparatur bis 1.500 CZK oder um eine Reparatur handeln würde, die unter die sachliche Abgrenzung von Kleinreparaturen fällt. Da das Limit für ein Kalenderjahr gilt, ist seine Schutzfunktion bei Mietverhältnissen, die in einem bestimmten Kalenderjahr nur für einen Teil des Jahres bestehen, schwächer.

Und ein letzter Hinweis: Das jährliche Limit gilt nicht für die laufende Instandhaltung – diese hat kein Limit.

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Zusammenfassung: Was sollte man aus den neuen Regeln ab 2026 in Tschechien mitnehmen?

🚩 Die laufende Instandhaltung hat kein finanzielles Limit: Der Mieter führt sie durch und bezahlt sie immer, unabhängig vom Preis. Ab dem 1.1.2026 gehören hierzu neu beispielsweise auch regelmäßige Kontrollen und die Reinigung von Festbrennstofföfen oder Heizkesseln.

🚩 Das Limit für eine einzelne Kleinreparatur wurde erhöht: Ist eine Reparatur in der Verordnung nicht ausdrücklich benannt, zahlt sie der Mieter, sofern die Kosten 1.500 CZK nicht übersteigen (bis Ende 2025 waren es nur 1.000 CZK).

🚩 Das jährliche Limit beträgt neu 150 CZK/m²: Pro Kalenderjahr zahlt der Mieter für Kleinreparaturen in der Summe maximal 150 CZK für jeden Quadratmeter der Bodenfläche der Wohnung (früher 100 CZK/m²). Alles, was über dieses jährliche Limit hinausgeht, ist Pflicht des Vermieters.

🚩 Fahrtkosten gehen immer zulasten des Mieters: Die Fahrtkosten des Handwerkers werden in keines der Limits eingerechnet (weder in das für eine Einzelreparatur noch in das jährliche) und werden immer vom Mieter getragen.

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