Verkauf einer als Geschenk erworbenen Immobilie in der Tschechischen Republik: Steuerleitfaden 2026

Besteuerung der Schenkung in der Tschechischen Republik

Bevor wir uns den Verkauf ansehen, ist es sinnvoll, die Regeln für den Erwerb einer Immobilie als Geschenk nach tschechischem Recht kurz zusammenzufassen. Die Annahme eines Geschenks ist in Tschechien vollständig von der Einkommensteuer befreit, wenn mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• Geschenk von einem Verwandten: Dies gilt für ein Geschenk von einem Verwandten in gerader Linie (Kinder, Eltern, Großeltern, Enkelkinder) oder in der Seitenlinie (Geschwister, Onkel, Tanten, Neffen, Nichten). In der Tschechischen Republik gilt die Befreiung auch für Geschenke des Ehepartners, des Kindes des Ehepartners, des Ehepartners des Kindes, der Eltern des Ehepartners oder des Ehepartners der Eltern.
• Gemeinsamer Haushalt: Dies gilt für ein Geschenk von einer Person, mit der der Beschenkte in der Tschechischen Republik unmittelbar vor dem Erhalt des Geschenks mindestens ein Jahr lang in einem gemeinsam geführten Haushalt gelebt hat und aus diesem Grund den Haushalt geführt hat oder auf den Unterhalt dieser Person angewiesen war.

Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, stellt das Geschenk ein steuerpflichtiges Einkommen in der Kategorie „sonstige Einkünfte“ dar. Der tschechische Steuersatz beträgt in einem solchen Fall 15 % (bzw. 23 % für den Teil des Einkommens, der den gesetzlichen Grenzwert überschreitet).

Wichtiger Hinweis: Auch wenn Ihr Einkommen aus dem Geschenk steuerfrei ist, sind Sie verpflichtet, diesen Umstand dem tschechischen Finanzamt zu melden, wenn der Wert der geschenkten Immobilie 5.000.000 CZK übersteigt. Die Meldefrist endet mit der Frist für die Abgabe der Steuererklärung für das Jahr, in dem Sie die Immobilie erworben haben.

Wann ist der Verkauf einer geschenkten Immobilie in Tschechien steuerfrei?

Wenn Sie sich entscheiden, eine geschenkte Immobilie in der Tschechischen Republik zu verkaufen, kann das Einkommen aus diesem Verkauf von der Einkommensteuer befreit sein. Es muss jedoch eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein:

• Wohnsitz von mehr als 2 Jahren: Es handelt sich um eine Wohnimmobilie, in der der Verkäufer unmittelbar vor dem Verkauf mindestens 2 Jahre lang seinen Wohnsitz hatte.
• Wohnsitz von weniger als 2 Jahren und Beschaffung von Wohnraum: Es handelt sich um eine Wohnimmobilie, in der der Verkäufer weniger als 2 Jahre lang seinen Wohnsitz hatte, er aber die aus dem Verkauf erzielten finanziellen Mittel nachweislich für die Beschaffung eigenen Wohnraums in der Tschechischen Republik oder der EU/EWR verwendet.
• Eigentum von mindestens 10 Jahren: Die Zeit zwischen dem Erwerb des Eigentumsrechts (durch Schenkung) und dem Verkauf der Immobilie beträgt mindestens 10 Jahre. Wenn Sie die Immobilie vor dem 31. Dezember 2020 erworben haben, gilt für Sie nach der älteren tschechischen Gesetzgebung eine verkürzte Frist von 5 Jahren.

Bei der Beurteilung dieser Fristen ist es wichtig, eine grundlegende Regel des tschechischen Steuerrechts zu beachten: Die Zeit, in der der Schenker in der Immobilie gewohnt hat oder diese besaß, wird in keiner Weise berücksichtigt. Für den Beschenkten werden diese Zeiträume völlig unabhängig berechnet und beginnen erst ab dem Zeitpunkt des Erwerbs des Geschenks „bei null“.

Regeln für die Verwendung von Mitteln für den eigenen Wohnbedarf

Wenn Sie eine Befreiung mit der Begründung geltend machen, dass Sie das Geld aus dem Verkauf für die Beschaffung eigenen Wohnraums verwenden, legt das tschechische Gesetz strenge Fristen fest. Diese Bedingung ist erfüllt, wenn:

1. Sie die Mittel bis zum Ende des Steuerzeitraums verwenden, der unmittelbar auf das Jahr folgt, in dem Sie das Geld erhalten haben.
2. Oder Sie einen den erzielten Mitteln entsprechenden Betrag bereits vor deren Erhalt für den eigenen Wohnbedarf verwendet haben, frühestens jedoch in dem Jahr, das dem Jahr des Erhalts unmittelbar vorausging.

In diesem Fall besteht eine Meldepflicht gegenüber dem tschechischen Finanzamt. Sie müssen Ihre Absicht, die Mittel für den eigenen Wohnbedarf zu verwenden, bis zum Ablauf der Frist für die Abgabe der Steuererklärung für das Jahr, in dem der Verkauf stattfand, formell mitteilen.

Steuerberechnung: Sie versteuern nicht den gesamten Kaufpreis

Was passiert, wenn Sie die Bedingungen für die Steuerbefreiung in der Tschechischen Republik nicht erfüllen? In einem solchen Fall unterliegt das Einkommen aus dem Verkauf der Einkommensteuer (15 % oder 23 %).

Die positive Nachricht ist jedoch, dass nicht der gesamte Betrag, den Sie für den Verkauf erhalten, der Steuer unterliegt. Sie können Folgendes legal vom Einkommen abziehen:

• Der Preis der Immobilie am Tag des Erwerbs des Geschenks: Zur Ermittlung des Marktpreises der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung wird ein Sachverständigengutachten herangezogen.
• Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung: Beträge, die während Ihrer Eigentumszeit nachweislich für technische Verbesserungen oder Reparaturen der Immobilie aufgewendet wurden.
• Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf: Typischerweise handelt es sich dabei um das Honorar des tschechischen Anwalts für die Vorbereitung von Verträgen und die Treuhand oder die Provision des Immobilienmaklers.

Mit anderen Worten: Sie versteuern nur den Nettogewinn – also die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Wert des Geschenks, abzüglich der nachweisbaren Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie und ihrem Verkauf.

Hinweis: Die oben genannten Regeln gelten für tschechische Steueransässige. Wenn Sie nicht steueransässig sind, kann Ihre Situation einem anderen Regime unterliegen, und ich empfehle dringend eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater.

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Zusammenfassung: Verkauf geschenkter Immobilien in Tschechien

🚩 Meldung eines Geschenks über 5 Millionen: Vergessen Sie nicht, dass auch ein steuerfreies Geschenk von mehr als 5.000.000 CZK dem tschechischen Finanzamt fristgerecht gemeldet werden muss.
🚩 Bedingungen für die Verkaufsbefreiung: Sie zahlen keine Steuern auf den Verkauf, wenn Sie die zeitliche Frist (10 oder 5 Jahre) erfüllen oder wenn Sie in der Immobilie gewohnt haben (mindestens 2 Jahre). Die Eigentumsdauer des Schenkers zählt nicht.
🚩 Meldung des Wohnbedarfs: Wenn Sie sich auf die Befreiung aufgrund der Finanzierung des eigenen Wohnbedarfs berufen, müssen Sie dies dem tschechischen Finanzamt formell mitteilen.
🚩 Sie versteuern nur den Gewinn: Wenn keine Befreiung greift, wird nur die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Wert zum Zeitpunkt der Schenkung abzüglich der Kosten versteuert.

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