Verkauf einer als Geschenk erworbenen Immobilie in der Tschechischen Republik: Steuerleitfaden 2026

Besteuerung der Schenkung in der Tschechischen Republik

Bevor wir uns den Verkauf ansehen, ist es sinnvoll, die Regeln für die Besteuerung beim Erwerb einer Immobilie als Geschenk nach tschechischem Recht kurz zusammenzufassen. Die Annahme eines Geschenks ist in Tschechien vollständig von der Einkommensteuer befreit, wenn mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• Geschenk von einem Verwandten: Dies gilt für ein Geschenk von einem Verwandten in gerader Linie (Kinder, Eltern, Großeltern, Enkelkinder) oder in der Seitenlinie (Geschwister, Onkel, Tanten, Neffen, Nichten). In der Tschechischen Republik gilt die Befreiung auch für Geschenke des Ehepartners, des Kindes des Ehepartners, des Ehepartners des Kindes, der Eltern des Ehepartners oder des Ehepartners der Eltern.
• Gemeinsamer Haushalt: Dies gilt für ein Geschenk von einer Person, mit der der Beschenkte in der Tschechischen Republik unmittelbar vor dem Erhalt des Geschenks mindestens ein Jahr lang in einem gemeinsam geführten Haushalt gelebt hat und aus diesem Grund den Haushalt geführt hat oder auf den Unterhalt dieser Person angewiesen war.

Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, stellt das Geschenk ein steuerpflichtiges Einkommen in der Kategorie „sonstige Einkünfte“ dar. Der tschechische Steuersatz beträgt in einem solchen Fall 15 % (bzw. 23 % für den Teil des Einkommens, der den gesetzlichen Grenzwert überschreitet).

Wichtiger Hinweis: Auch wenn Ihr Einkommen aus dem Geschenk steuerfrei ist, sind Sie verpflichtet, diesen Umstand dem tschechischen Finanzamt zu melden, wenn der Wert der geschenkten Immobilie 5.000.000 CZK übersteigt. Die Meldefrist endet mit der Frist für die Abgabe der Steuererklärung für das Jahr, in dem Sie die Immobilie erworben haben.

Wann ist der Verkauf einer geschenkten Immobilie in Tschechien steuerfrei?

Wenn Sie sich entscheiden, eine geschenkte Immobilie in der Tschechischen Republik zu verkaufen, kann das Einkommen aus diesem Verkauf von der Einkommensteuer befreit sein. Es muss jedoch eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein:

• Wohnsitz von mehr als 2 Jahren: Es handelt sich um eine Wohnimmobilie, in der der Verkäufer unmittelbar vor dem Verkauf mindestens 2 Jahre lang seinen Wohnsitz hatte.
• Eigentum von mindestens 10 Jahren: Die Zeit zwischen dem Erwerb des Eigentumsrechts (durch Schenkung) und dem Verkauf der Immobilie beträgt mindestens 10 Jahre. Wenn Sie die Immobilie vor dem 31. Dezember 2020 erworben haben, gilt für Sie ein verkürzter Zeitraum von 5 Jahren.
• Beschaffung von Wohnraum: Sie erfüllen die Bedingungen für die Befreiung aufgrund der Dauer des Wohnsitzes oder des Eigentums nicht, werden die aus dem Verkauf erzielten finanziellen Mittel jedoch nachweislich für die Beschaffung eigenen Wohnraums verwenden.

Bei der Beurteilung dieser Fristen ist es wichtig, eine grundlegende Regel des tschechischen Steuerrechts zu beachten: Die Zeit, in der der Schenker in der Immobilie gewohnt hat oder diese besaß, wird in keiner Weise berücksichtigt. Für den Beschenkten werden diese Zeiträume völlig unabhängig berechnet und beginnen erst ab dem Zeitpunkt des Erwerbs des Geschenks „bei null“.

Regeln für die Verwendung von Mitteln für den eigenen Wohnbedarf

Wenn Sie eine Befreiung mit der Begründung geltend machen, dass Sie das Geld aus dem Verkauf für die Beschaffung eigenen Wohnraums verwenden (z.B. Kauf einer neuen Wohnung oder eines Hauses, Umbau, aber auch Tilgung eines Wohnungsbaukredits), legt das tschechische Gesetz Fristen fest. Diese Bedingung ist erfüllt, wenn:

1. Sie die Mittel bis zum Ende des Steuerzeitraums verwenden, der unmittelbar auf das Jahr folgt, in dem Sie das Geld erhalten haben.
2. Oder Sie einen den erzielten Mitteln entsprechenden Betrag bereits vor deren Erhalt für den eigenen Wohnbedarf verwendet haben, frühestens jedoch in dem Jahr, das dem Jahr des Erhalts unmittelbar vorausging.

In diesem Fall besteht eine Meldepflicht. Sie müssen Ihre Absicht, die erzielten Mittel für den eigenen Wohnbedarf zu verwenden, bis zum Ablauf der Frist für die Abgabe der Steuererklärung für das Jahr, in dem Sie das Geld aus dem Verkauf erhalten haben, dem Finanzamt mitteilen.

Steuerberechnung: Sie versteuern nicht den gesamten Kaufpreis

Was passiert, wenn Sie die Bedingungen für die Steuerbefreiung in der Tschechischen Republik nicht erfüllen (z.B. wenn Sie nicht in dem Haus gewohnt haben und es sofort nach der Schenkung verkaufen)? In einem solchen Fall unterliegt das Einkommen aus dem Verkauf der Einkommensteuer (der Satz beträgt wiederum 15 % bzw. 23 %).

Die grundlegende und positive Nachricht ist jedoch, dass nicht der gesamte Betrag, den Sie für den Verkauf erhalten, der Steuer unterliegt. Sie können Folgendes vom erzielten Einkommen abziehen:

• Der Preis der Immobilie am Tag des Erwerbs des Geschenks: Zur Ermittlung dieses Wertes wird ein Sachverständigengutachten herangezogen, das den üblichen (Markt-)Preis der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung an Sie festlegt. Ein Sachverständigengutachten kann auch nachträglich rückwirkend auf den Tag des Erwerbs der Schenkung erstellt werden.
• Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung: Beträge, die während Ihrer Eigentumszeit nachweislich für technische Verbesserungen, Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie aufgewendet wurden.
• Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf: Typischerweise handelt es sich dabei um das Honorar des tschechischen Anwalts für die Vorbereitung von Verträgen und die Treuhand oder die Provision des Immobilienmaklers.

Mit anderen Worten: Sie versteuern nur den Nettogewinn – also die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Wert des Geschenks, von der Sie zusätzlich die nachweisbaren Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie und ihrem Verkauf abziehen.

Hinweis: Die oben genannten Regeln gelten für tschechische Steueransässige. Wenn Sie nicht steueransässig sind, kann Ihre Situation einem anderen Regime unterliegen, und ich empfehle dringend eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater.

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Zusammenfassung: Verkauf geschenkter Immobilien in Tschechien

🚩 Meldung eines Geschenks über 5 Millionen: Vergessen Sie nicht, dass auch ein steuerfreies Geschenk von mehr als 5.000.000 CZK dem tschechischen Finanzamt fristgerecht gemeldet werden muss.
🚩 Bedingungen für die Verkaufsbefreiung: Sie zahlen keine Steuern auf den Verkauf, wenn Sie die Immobilie über einen bestimmten längeren Zeitraum besitzen (10 oder 5 Jahre), wenn Sie unmittelbar vor dem Verkauf mindestens 2 Jahre in der Immobilie wohnen oder wenn Sie die aus dem Verkauf erzielten Mittel zur Beschaffung eigenen Wohnraums verwenden.
🚩 Meldung des Wohnbedarfs: Wenn Sie sich auf die Befreiung aufgrund der Finanzierung des eigenen Wohnbedarfs berufen, müssen Sie dies dem Finanzamt mitteilen.
🚩 Sie versteuern nur den Gewinn: Wenn Sie die Bedingungen für eine Befreiung nicht erfüllen, wird nur die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Preis der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung abzüglich der Kosten für Verkauf, Instandhaltung und Reparaturen versteuert.

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